长三角楼市降价探访停贷风波背后的利益博弈经济

部位养生 2020年03月06日

长三角楼市降价探访 停贷风波背后的利益博弈

据中国房地产报消息,没想到来得这么快,我们预计今年4~5月份会有一个窗口期,市场会出现下滑,2月份就来临了,有点出乎意料。旭辉团体总裁林峰告知中国房地产报。对今年的房地产市场,我们的判断是相对谨慎,但不会出现崩盘的情况。

林峰认为,近期,互联金融的兴起,银行理财产品的收益率明显提高,加上利率市场化的速度在加快,存款利率的提升在所难免。一旦存款利率提升,银行的贷款利率也将随之上涨。对房地产行业而言,未来各城市房地产市场将呈现分化状态,同一个城市不同板块也会出现不同的表现。

实地走访了杭州、常州、上海等地。多位接受采访的开发商高管表示,自己的楼盘目前不打算降价,此轮降价不具有广泛的代表性。但投资者需警惕个别城市风险;个别银行的惜贷行为属正常调剂,银行业普遍缩减房地产类贷款的可能性不大。

降价会否蔓延

杭州城北的楼盘德信北海公园宣布以15800元/平方米的价格清盘,相较之前均价下落近3000元,成为马年首降。这1突如其来的降价,给杭州乃至全国楼市投下了一枚炸弹。

中国房地产报在德信北海公园售楼处了解到,德信北海公园的此次降价实际上属于尾盘销售,并不是企业资金链的问题,真正降价销售的房源仅30套不到。而外界盛传的该区域8个楼盘全面降价的消息,经核实后发现,仅德信北海公园和天鸿香榭里两个楼盘。

以该区域的万科为例,万科北宸之光销售经理梁志坚表示,万科目前处于项目认筹阶段,价格还未定,所以不存在降价1说,有价格体系在这边,是根据位置不同定价的。据悉,该楼盘此次将推近200套房源,认筹数已超200组。一样,名单中的其他楼盘的工作人员也向证实,他们并未降价。

杭州的北部新城比较特殊,这个区域土地的供应量比较大,但房地产的去化速度比较慢,如果市场出现低迷,此板块首当其冲。林峰告诉。

随着恐慌情绪的蔓延,广州、深圳降价的消息也开始见诸报端。但据了解,目前仅是开发商推出的让利促销活动,暂时还没有明确打出降价的旗号。如广州时期花生推出8.8折优惠活动,据该盘销售人员介绍,实际上并没有降价,2月比1月还小幅涨了1个点。

整体看来,杭州房地产市场整体供大于求,去化缓慢,不存在房价继续大幅上升的动力。但个别楼盘降价行动不会成为行业普遍现象,就全国整体房地产行业来看,完全崩盘的可能性不大。但我接触的房地产高管们对2014年的房地产市场,普遍比较谨慎。朗诗集团董事长田明接受中国房地产报采访时表示。

实际上,2014年整个房地产行业资金压力并不小,尤其是在2013年通过信托、基金、债市等渠道融资然后高价拿地的房企,如泰禾、融创等,负债率已超过100%,一旦房子滞销,将直接影响公司现金流。

中信证券数据显示,2014年集合信托需兑付的本息将近1万亿元,房地产占比27.34%,范围为2479亿元。

停贷风波背后的利益博弈

真正让楼市蒙上阴影的是兴业银行的停贷消息。虽然2月26日在A股上市的13家银行都在其官醒目位置发布公告,表示房地产信贷政策没有变化。

凡是和房地产相关的上下游,钢铁、建材、水泥等今年基本上都已暂停贷款,开发贷和按揭贷虽然说未停,但规模却比以往缩小很多,同时,在资格审查和审批流程上更加严格。建设银行一位不愿具名的支行行长告知,大房企信用好,贷款范围大,银行还是会放贷。

兴业银行暂停房地产夹层融资和供应链金融业务,主要出于分行上报地产类融资项目过量,其表外及投行业务资产池中地产类占比偏高,从行业集中度的角度主动控制风险敞口,属于较为正常的资产配置结构调整。中国农业银行上海分行1内部人士表示,不宜对目前个别银行在个别领域经营政策进行过度解读,也不必因局部地区的风险暴露,就对行业整体经营过度悲观。

该人士告知中国房地产报,从去年年底到现在,银行的开发贷和个贷都卡得很紧,一个重要缘由是遭到互联金融冲击和利率市场化的趋势,存款利率的提高在所难免。一旦存款利率提高,也就意味着贷款利率也要提高。目前属于窗口期,银行有自己的考量,一下子把贷款放出去,明显不划算。

以购房者的身份探访了上海四大国有银行,得到的答复几乎一致:目前从银行拿到贷款也非常困难。以往是一个月期限能拿到款项,但现在额度什么时候能批下来还真不好说,年后各银行住房按揭贷款额度都很紧张,没有银行可以保证贷款批下来的时间期限。一名国有大型银行的信贷人士表示。

整体而言,银行贷款趋紧缘由在于利率的博弈上,对银行而言,房贷还属于优良的贷款,银行不会轻易停贷。上述农业银行的人士告知,个别银行是出于分散风险的斟酌下降房地产类贷款占比。一方面,兴业银行的房地产行业贷款占比在业内相对较大;另一方面,兴业银行的此类贷款对象多是中小开发商,项目多集中在三四线城市。

市场分化来临

降价发出明确风险警示的同时,房企囤地补仓意愿却照旧强烈。2月25日,杭州滨江区白马湖住宅用地出让,中南置业、德信、滨江、中海等房企均参与竞拍,终究中南置业以13.41亿元,折合楼面价7258元/平方米,溢价率为20%将其收入囊中。

钜派投资总裁姚伟示认为,城市分类主要有一线城市、潜力型城市、脆弱型城市和危险型城市。江浙有不少脆弱型城市,例如温州、无锡、常州的供求比比较脆弱,像这类城市的危险系数就会比较高。

中原团体研究中心分析比较了全国40个主要城市最近5年(2009年~2013年前11个月)的住宅用地供应可建面积与住宅销售量,发现城市间供求关系存在显着差异。一线城市最近5年普遍存在含住用地(纯住宅用地与商住用地,下同)供应不足的行情,5年累计供地销售比仅为81%;而二线及三四线城市土地供应多余,均明显高于100%。

分时间段看,二线城市在2010年土地供应到达峰值,大幅超过当年住宅销售面积;而三四线城市则在2011年到达峰值。分城市来看,二线城市中的大连、武汉和三四线城市中的唐山、哈尔滨、昆明、贵阳、长春等城市均存在严重的土地可售面积过量问题。而四个一线城市明显低于平均水平,处在供应不足的状态。

上述城市中,一线城市人口仍在持续增长,决定了未来供不应求的状态仍将延续;部分二线省会城市对周边人口也有吸引力,能在一定程度上平衡供地过量的风险。

从我们目前掌握的情况来看,属于个别现象,不具有代表性,朗诗集团目前没有更进一步的措施。田明告知中国房地产报,中国的房地产受三个因素影响。第一个是中国的人口结构。人口趋势的演化,房地产市场也在随时变化。第二个因素是城市化进程。中国农村里面基本上没有房地产,但是中国城市化的进程会让很多的农村人口变成城镇人口,在总人口的格局下,城镇人口会增加。第三个是受到宏观经济的影响。在这三个因素综合影响下,中国房地产大概会在10年之内会面临一个向下的拐点。

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